Diese Fehler machen Sie nicht!

Meistens verfügen Immobilieneigentümer mit ihrem Entschluss zum Verkauf über einen wesentlichen, wenn nicht den wesentlichsten Teil ihres Vermögens. Hierbei sind Fachwissen und Marktkenntnis von großer Bedeutung. Sie gewähren größtmögliche Sicherheit vor Fehlern und Vermeidung von Verlusten. Die wichtigste Entscheidung ist die Festlegung einer optimalen – nicht zu hohen und nicht zu geringen – Preisforderung. Dabei werden erfahrungsgemäß häufig unsinnige Fehler gemacht. Denken Sie immer daran: Verkauf fängt mit Bewertung an.

Immobilien-Bewertung

Immobilienbewertung, typische Fehler

Wir haben aus unserer Marktbeobachtung einige typische Beispiele für Fehler zusammengestellt:

Sehr viel fordern, notfalls später reduzieren.

Man fängt mit einem hohen Preis an und senkt notfalls nach und nach die Forderung.
Das ist wahrscheinlich der sicherste, aber leider der häufigste Weg zu einem Misserfolg.

Ein Verkäufer sollte folgendes bedenken:

  • Je mehr Interessenten sich angesprochen fühlen, desto höher ist die Chance, einen guten Preis zu erzielen.
  • Normale Interessenten prüfen viele vergleichbare Objekte und wissen gut, was für diese gefordert wird.
  • Je nach Intensität der Marktaktivität kennen nach 8-12 Wochen die meisten in Frage kommenden Kaufinteressenten das Objekt. Gelingt es nicht, in dieser Zeit mit jemandem in ernsthafte Verhandlungen einzutreten, muss man in der Regel den Preis senken.
  • Es ist schwer, Interessenten, die das Objekt wegen einer zu hohen Preisforderung abgelehnt haben, erneut zu aktivieren. Dazu muss der Preis schon deutlich sinken.
  • Jetzt stehen für das Objekt nur noch die (wenigen) Interessenten zur Verfügung, die neu am Markt auftreten. Das aber sind im Vergleich zu den ursprünglich vorhandenen sehr viel weniger. Entsprechend sinkt die Chance, einen guten Preis zu erzielen.
  • Nach wiederholter Preissenkung gewinnen aufmerksame Marktbeobachter oft den Eindruck, dass das Objekt verkauft werden muss. Entsprechend unterbieten sie die jetzt gestellte Preisforderung noch einmal. Häufig beginnt sich eine negative Preisspirale zu drehen. Jetzt rächt sich die Überforderung. Am Ende ist der Verkäufer nicht selten froh, überhaupt verkaufen zu können.
  • Verlangt er zu wenig, verschenkt er Geld. Verlangt er zu viel, verliert er Zeit und Geld. Er erlöst weniger, als wenn er gleich die richtige Forderung gestellt hätte. Nur – wie soll er die optimale Preisforderung finden?

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Verkäufe in der Nachbarschaft vergleichen

Häuser in der Nachbarschaft wurden verkauft. In der Lage sind sie vielleicht ähnlich. Grundstücksgröße, Wohnfläche, Ausstattung und Baujahr aber weichen meistens ab. Soll man wirklich versuchen, das Haus über den Daumen in diese vielleicht z. T. sogar unbekannten Daten einzuordnen?
Allzu menschlich wäre auch, dass der Nachbar, wenn er mit einem zu hohen Preis gestartet ist, das am Ende erzielte Ergebnis nicht nennt und so ein falscher Eindruck über den tatsächlichen Preis entsteht. Außerdem sind, um Zufälligkeiten auszuschließen, nur zwei oder drei Preise aus der Nachbarschaft zu wenig. Wenn diese Preise vielleicht schon alt sind, müsste die zwischenzeitlich eingetretene Marktentwicklung berücksichtigt werden.

Wollen Sie die wichtige optimale Preisforderung für Ihre Immobilie wirklich an so unsicheren Eckpunkten festmachen?

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Zeitungsanzeigen als Preisinformation nutzen

Man darf nicht vergessen, dass in der Zeitung Forderungen stehen, die häufig unfachmännisch festgelegt wurden. Es sind keine gezahlten Preise. Die Objekte werden oft nicht richtig dargestellt. Einen ausreichend sicheren Vergleich kann man kaum vornehmen, denn die genaue Lage und der tatsächliche Zustand der Immobilie gehen fast nie aus der Anzeige hervor. Wie viel – echte – Wohnfläche hat das Haus? Wie groß ist das Grundstück, welches das Baujahr? Beim Hausverkauf geht es nicht um Kleingeld. Soll man wirklich das Risiko einer gravierenden Fehlbeurteilung in Kauf nehmen?

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Kollegen- und Verwandtenrat einholen

Gern folgt man dem Rat von Verwandten oder Bekannten, welche die ins Auge gefasste Forderung oftmals sogar als viel zu niedrig finden. Woher kennen sie sich mit Immobilien aus? Wie lange haben sie den örtlichen Grundstücksmarkt beobachtet und analysiert? Soll man sich wirklich auf ihre laienhafte Beurteilung verlassen?

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Eigene Aufwendungen ermitteln

Man kann nicht den vor einer überschaubaren Zeitspanne gezahlten Einkaufspreis seinen Überlegungen zu Grunde legen und die Kosten für Modernisierungsinvestitionen addieren. Die Vermutung, man könnte so zu einem marktgängigen Betrag kommen, ist falsch.
Leider zeigt die Markterfahrung, dass diese Berechnung kaum zu einem realistischen Kaufpreis führt. Einfamilienhäuser sind etwas sehr individuelles. Was der Eigentümer modernisiert hat, ist häufig sehr subjektiv. Ein Kaufinteressent muss das nicht schätzen. Ob der damalige Kaufpreis marktmäßig richtig war, sei auch noch dahingestellt. Auch Immobilien unterliegen einer gewissen preismindernden Abnutzung. Das Wohnen im Eigentum wäre ja sonst umsonst. Das Ergebnis kann eine zu hohe Forderung sein. Als Konsequenz muss man das Haus in der Regel mit sinkenden Forderungen immer wieder offerieren. Aufmerksamen Interessenten fällt das natürlich auf, und sie würden selbst eine reduzierte Preisvorstellung noch unterbieten. Wahrscheinlich würde dabei am Ende kein optimaler Erlös erzielt.

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Sachverständigengutachten anfordern

Sachverständiger ist kein geschützter Titel. Fast jeder kann sich so nennen. Man sollte fragen, welche Abschlüsse in der Grundstücksbewertung erfolgreich abgelegt wurden. Baufachleute oder Architekten rechnen häufig aus, was die Immobilie kostenorientiert wert ist, aber welchen Kaufpreis man erzielen kann, wissen bei weitem nicht alle. Nur wenn sie den örtlichen Grundstücksmarkt ständig im Auge haben und sachverständige Schlüsse aus der sich ergebenden Marktlage ziehen können, sind sie imstande, einen marktnahen Preis zu nennen.

Für einen Verkauf ist der wahrscheinlich erzielbare Preis und nicht der theoretische Wert eines Objektes wichtig.

Wir beobachten die Immobilienpreisentwicklung in Kiel akribisch und werten sie umfassend aus. Die Ermittlung des zu erwartenden Preises und der optimalen Forderung gehört bei Spiering selbstverständlich zur Verkaufsanbahnung.

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IVD-Preisspiegel einsehen

Man kann das Verkaufsobjekt in den aktuellen IVD-Preisspiegel einpassen. Diesen schicken wir Ihnen auszugsweise gern zu. Das ist eine der sympathischsten Möglichkeiten, nur die genaue Einordnung ist schwer. Die Spannen zwischen den Preisangaben sind groß, so dass daraus nur eine sehr grobe Einschätzung vorgenommen werden kann.
Das von uns entwickelte Spiering-Marktwertverfahren ermöglicht die fachgerechte Einordnung in den IVD-Preisspiegel und gestattet erst dadurch die Ermittlung eines marktorientierten Preisvorschlages

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