Die Spiering Immobilien-Experten geben Ihnen Tipps zum Verkauf Ihrer Immobilie, damit Sie häufig gemachte Fehler vermeiden und wirklich den besten Preis erzielen. Zu den meistgemachten Fehler zählen übrigens

• überzogene Preisforderungen (so verliert man nicht nur Zeit, sondern meistens auch Geld)
• das Vergleichen mit Verkaufspreisen, die man sich in der Nachbarschaft erzählt, (in der Regel sind nur die Forderungen bekannt und nicht die Abschlusspreise.)
• das Ermitteln der Marktmöglichkeit anhand von Angebotspreisen (Verkäuferwünschen) auf Immobilienportale.

Ein paar kostenlose und unverbindliche Tipps haben wir aber auch hier schon für Sie. 

Wollen Sie Ihr Haus ohne Makler verkaufen, gilt es folgende Punkte zu beachten:

1.    Prüfen Sie die Bebaubarkeit
Bei einem Verkauf eines Hauses mit großem Grundstück kann eine zusätzliche Bebaubarkeit den Preis deutlich erhöhen. Wir beobachten oft, dass nur ein „Einfamilienhaus“ verkauft wird, obwohl man es eigentlich als „Einfamilienhaus plus Baugrundstück“ verkaufen könnte.

2.    Sehen Sie sich den Haus-Ankaufsvertrag genau an
Befindet sich das zu verkaufende Haus schon länger in Ihrem Besitz oder haben Sie es geerbt, können Sie mit einem Blick in den damaligen Ankaufsvertrag unnötigen Ärger nach Ihrem  Weiterverkauf vermeiden. So wurden nicht selten Vereinbarungen mit Nachbarn oder der Gemeinde getroffen, die weder im Grundbuch noch im Baulastenverzeichnis zu erfahren sind. Verkaufen Sie nun kommentarlos Ihr Haus, ohne die Käufer gleichlautend zu verpflichten, kann es nach der Abwicklung zu Ärger führen, der ganz einfach zu verhindern gewesen wäre. 

3.    Vermeiden Sie einen Verkaufsanstrich
Natürlich möchten Sie Ihre Immobilie bestmöglich präsentieren. Das ist im Rahmen eines legitimen Homestagings auch sinnvoll. Dabei sollten Sie aber nicht unbewusst eventuelle Mängel kaschieren – oder auch nur beim Hauskäufer den Eindruck entstehen lassen, Sie würden Gebäudemängel verdecken wollen. Sie riskieren nicht nur sein Vertrauen, es birgt auch Gefahren hinsichtlich einer eventuellen Mängelhaftung wegen Arglist. Sinnvoller ist es, bei kleinen Fehlern am Haus die Beseitigungskosten zu ermitteln und diese im Verkaufsgespräch offen zu erwähnen. 

Für den Wohnungsverkauf haben wir folgende Tipps für Sie:

1.    Instandhaltungsrücklage für Eigentumswohnungen
Diese kann bei sachgerechter Vertragsgestaltung grunderwerbssteuermindernd berücksichtigt werden. Auch wenn Sie darauf keinen direkten Zugriff haben, spielt die Höhe der Instandhaltungsrücklage beim Verkauf Ihrer Eigentumswohnung für den Verkehrswert oftmals eine Rolle. Wichtig ist dabei die sichere Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum, sowie die vertraglich vereinbarte Kostentragungspflicht, die sich aus der Teilungserklärung ergibt.

2.    Vorsicht beim Wert des mitverkauften Zubehörs
Werden dazu im Kaufvertrag wegen der Grunderwerbssteuergestaltung Angaben gemacht, sollten Sie bedenken, dass das Finanzamt diese sehr genau prüft. Bei Fehlern (z. B. überhöhten Wertangaben) kann es sogar zu Verzögerungen bei der Verkaufsabwicklung der Eigentumswohnung kommen.

Wenn Vereinbarungen über mitverkaufte Gegenstände ausserhalb des Kaufvertragen getroffen werden, sind diese wegen Formmangels eventuell nichtig und können im schlimmsten Falle den Bestand des gesamten Kaufvertrages gefährden. Der Notar kann Ihnen nur rechtssicher helfen, wenn Sie ihn über den Sachverhalt aufklären.

3.    Protokoll der letzten Eigentümerversammlung
Lesen Sie die Protokolle noch einmal genau durch, denn sogar noch ausstehende Sonderumlagen können den Wert einer Eigentumswohnung auch erhöhen, was Ihnen einen besseren Preis für Ihren Verkauf ermöglicht. Oft ziehen Käufer diese Zahlungen vom Kaufpreis ab, obwohl diese auf lange Sicht sogar einen Mehrwert darstellen.

4.    Beschlusssammlung
Hier lassen sich wichtige Erkenntnisse über länger zurückliegende Vereinbarungen finden. Denn gerade bei vermieteten Eigentumswohnungen können Abweichungen der Verteilungsschlüssel zu Regressforderungen führen, wenn die Kostenverteilung im Mietvertrag der zu verkaufenden Eigentumswohnung nicht synchronisiert wurde. Solche Probleme lassen sich vor dem Verkauf noch einvernehmlich klären.

Das Spiering-Immobilien-ABC

Unser ABC für Verkäufer bietet Ihnen eine kurze Übersicht von Fachbegriffen aus der Branche, damit Sie als Verkäufer einer Immobilie genau wissen, worum es geht. In der Praxis sind viele Zusammenhänge oftmals komplizierter, gerne stehen wir Ihnen mit fachlicher Beratung zur Seite. 

Anderkonto
Das Notaranderkonto ist ein Treuhandkonto des Notars. Es dient der sicheren Vertragsdurchführung. Der Käufer zahlt den Kaufpreis bis zum Fälligkeitstag auf das Konto. 
Die Auszahlung erfolgt nach Stellung des Eigentumsumschreibungsantrages beim Grundbuchamt. Ist der Vertragsgegenstand belastet, übersendet die eingetragene Gläubigerin dem Notar die Löschungsbewilligung mit der Auflage, hierüber nur zu verfügen, wenn die Ablösung der Belastung sichergestellt ist. Der Notar nimmt die Ablösung dann aus dem Anderkonto vor und zahlt den Restbetrag an den Verkäufer aus. Wird der Kaufpreis durch den Käufer finanziert, verlangt das finanzierende Kreditinstitut die Absicherung des Kredits durch die Eintragung eines Grundpfandrechts im Grundbuch des Vertragsgegenstandes. Das Institut zahlt den Kreditbetrag dann auf das Notaranderkonto und weist den Notar an, über den Kaufpreis nur zu verfügen, wenn die Eintragung des Grundpfandrechts sichergestellt ist. So wird eine Belastung des Vertragsgegenstandes vor Stellung des Eigentumsumschreibungsantrages vermieden.

Anliegerbeiträge
Anliegerbeiträge können von der Gemeinde oder dem Kreis von einem Grundeigentümer verlangt werden, wenn im Bereich seines Grundstücks bauliche Verbesserungen im Straßenbereich vorgenommen werden. Das können beispielsweise Straßenverengungen mit Anlegung von Parkplätzen oder Radwegen sein. Es ist nicht nötig, dass die Veränderung in der Straße des Grundstücks vorgenommen wird. Es reicht, dass die Baumaßnahme in einem Bereich liegt, dem das Grundstück zugeordnet wird. Die Berechnung und Erhebung erfolgt auf der Grundlage des Kommunalabgabengesetzes von Schleswig-Holstein (§ 8 KAG).
Der § 436 BGB sieht vor, dass alle bis zum Beurkundungstag eines Kaufvertrages bautechnisch begonnenen Maßnahmen unabhängig vom Bautenstand vollständig vom Verkäufer zu tragen sind – unabhängig davon, wann die Beitragsschuld entsteht. Nach dem Kommunalabgabengesetz von Schleswig-Holstein ist Beitragsschuldner, wer zum Zeitpunkt der Entstehung der Beitragspflicht Eigentümer ist. Im Innenverhältnis greift die o. g. Regelung, es sei denn, im Kaufvertrag wurde etwas anderes vereinbart.
Die Stadt Kiel z. B. benachrichtigt die betroffenen Eigentümer nicht von einer bevorstehenden oder begonnenen Maßnahme. Erst mit der Entstehung der Beitragspflicht – nach Beendigung der Maßnahme – erfahren viele Eigentümer erstmalig von diesem Umbau.

Anwesenheitspflicht
Bei der notariellen Beurkundung eines Kaufvertrages müssen beide Vertragsparteien anwesend sein, sie können sich aber auch vertreten lassen. Der Vertreter muss im Besitz einer notariellen Vollmacht sein, damit der Vertrag rechtswirksam wird. Kann er diese Vollmacht bereits zur Beurkundung des Kaufvertrages vorlegen, kommt der Vertrag sofort rechtswirksam zustande. Verfügt er noch nicht über die Vollmacht, wird der Vertrag wirksam, sobald die notarielle Vollmacht dem den Kaufvertrag beurkundenden Notar nachgereicht wird. Wenn der vollmachtlos Vertretene im Vorwege der Vertretung zugestimmt hat, haftet auch dieser für die Einhaltung der Zusage. Erfolgt entgegen der Zusage eine nachträgliche Genehmigung des Vertrages nicht, macht der Vertretene sich somit hinsichtlich der bis dahin anfallenden Notar- und sonstigen Kosten schadensersatzpflichtig. Die Kosten der nachträglichen notariellen Genehmigung des Vertrages trägt in der Regel die bei der Beurkundung nicht anwesende Vertragspartei. Bei Anwesenheit nur einer Kaufvertragspartei kann statt eines Kaufvertrages auch ein notarielles Angebot auf Abschluss eines Kaufvertrages beurkundet werden. Das Angebot beinhaltet eine bestimmte Frist, in der sich die Partei an das Angebot gebunden hält. Erfolgt keine notarielle Annahme bis zum Ablauf der Frist, ist ein Kaufvertrag nicht zustande gekommen.

Auflassung
Die Auflassung ist die Willenserklärung beider Vertragsparteien, mit der sie sich darauf einigen, dass das Eigentum an der verkauften Immobilie von dem Verkäufer auf den Käufer übergeht. Aus Kostengründen wird die Auflassung heute normalerweise gleich in den Kaufvertrag aufgenommen. Zur Sicherheit des Verkäufers wird der beurkundende Notar verpflichtet, diese Erklärung erst an das Grundbuchamt weiterzuleiten, wenn die vertragsgemäße Durchführung erfolgt bzw. sichergestellt ist. Bis dahin erhalten die Vertragsparteien nur Vertragsexemplare, in denen die Auflassung nicht enthalten ist, da anderenfalls ein Käufer unter Vorlage des vollständigen Vertragsexemplars möglicherweise unmittelbar beim Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung noch vor Kaufpreiszahlung einleiten könnte.

Auflassungsvormerkung
Theoretisch könnte der Verkäufer auch nach der Beurkundung des Kaufvertrages noch an andere Interessenten verkaufen oder die Immobilie beleihen (Aufnahme eines Darlehens). Schließlich könnten auch etwaige Gläubiger des Verkäufers in die Immobilie (Grundbuch) hinein vollstrecken. Um die Anwartschaft des Käufers zu sichern – ohne dass er (vor Zahlung) schon Eigentümer wird – trägt man häufig eine sogenannte Auflassungsvormerkung ein (Abt. II des Grundbuchs). Sie wirkt als Blockade des Grundbuchs. Alle späteren Eintragungsanträge sind gegenüber dem so geschützten Käufer unwirksam. Nach vertragsgemäßer Eigentumsumschreibung sollte der Notar bei Nichtvorliegen von nicht vorgesehenen Anträgen die Vormerkung löschen lassen. Es ist zweckmäßig, eine Vorkehrung zu treffen, dass die Vormerkung sich ohne Mitwirkung eines etwa nicht zahlenden Käufers wieder löschen lässt, da wegen der Nichtdurchführung kein Schutzbedürfnis des Käufers besteht. Solange nämlich die Vormerkung im Grundbuch steht, kann ein folgender Kaufvertrag nicht durchgeführt werden.

Baulast
Mit einer Baulast verpflichtet sich der Eigentümer eines Grundstücks gegenüber der zuständigen Baubehörde, gewisse das Grundstück betreffende Dinge zuzulassen oder zu unterlassen. Daraus können sich negative Einflüsse auf den Verkehrswert des belasteten Grundstücks ergeben. 
Das Baulastenverzeichnis wird beim zuständigen Bauamt geführt. Es geht meistens um Stellplatzfragen und Abstände zu angrenzenden Grundstücken.
Im Gegensatz zu einer Dienstbarkeit, die bei Einigung der beteiligten Eigentümer gelöscht werden könnte, bedarf es zur Aufhebung der Baulast der Zustimmung der Baubehörde.
Beispiel:
Eigentümer A will sein Dachgeschoss ausbauen. Das Bauamt fordert dafür zwei Stellplätze. A kann sie baurechtlich nicht auf seinem Grundstück unterbringen. Er einigt sich mit dem Eigentümer B, der in der Nachbarschaft ein großes Grundstück hat, dass B für A auf seinem Objekt eine Baulast über zwei Stellplätze in das Baulastenverzeichnis eintragen lässt. Jetzt gibt das Bauamt die Genehmigung für den Dachgeschossausbau. Die Stellplätze stehen B faktisch weiter zur Verfügung. Er hat nur das Baurecht abgegeben. Wenn er einmal selber bauen will, kann er auf seinem Grundstück zwei Stellplätze weniger ausweisen.

Denkmalschutz
Unter Denkmalschutz stehende Immobilien schränken den Gestaltungsfreiraum eines Käufers unter Umständen empfindlich ein und können so die Wirtschaftlichkeit und/oder die Gestaltungsmöglichkeit des Kaufobjekts (Abbruch, Umbau und Modernisierung) negativ beeinflussen. Deswegen sollte ein Verkäufer prüfen, ob er irgendwann eine Nachricht über die Unterschutzstellung seiner Immobilie erhalten hat. Wenn er von dieser Einschränkung wusste oder sie mindestens kennen müsste, ohne den Käufer beweisbar darauf aufmerksam zu machen, kann es später für ihn unter Umständen zu unangenehmen Verwicklungen mit negativen finanziellen Folgen kommen. 
Durch die Aufnahme eines Grundstücks in das Denkmalbuch können sich die o. g. Nachteile ergeben. Auch Vorteile – besonders im steuerlichen Bereich – sind denkbar.
Saldiert man diese Wirkungen, muss der Eigentümer infolge der Sozialbindung des Eigentums Nachteile in Kauf nehmen. Eine Unzumutbarkeit ist nicht definiert, jedoch dürfte sie nach der Rechtsprechung bei mehr als 1/3 der unbelasteten Verkehrswerte – also in erheblicher Höhe – liegen.
Der Denkmalschutz ist Ländersache. Der Eigentümer wird nicht mehr von der beabsichtigten Erfassung seiner Immobilie unterrichtet, sondern er erhält nur noch eine Nachricht von der vorgenommenen Eintragung in das Denkmalbuch.

Dienstbarkeiten
Eine Dienstbarkeit ist der Nutzungsanspruch eines Dritten gegen das betroffene Grundstück. Sie ist in Abteilung II des Grundbuchs vermerkt. Sofern derartige Eintragungen – wie z.B. Wegerechte – vorhanden sind, kann man in den meisten Fällen über den Umfang des Rechts noch keine Aussagen machen. Dazu muss der dieser Eintragung zugrunde liegende Vertrag bei den Grundakten eingesehen werden (siehe auch Grundbuchinhalt).

Energieausweis
Die Energieeinsparverordnung (EnEV) sieht vor, dass der Verkäufer eines Ein- oder Zweifamilienhauses, wie auch der Veräußerer einer Eigentumswohnung, dem potenziellen Käufer auf dessen Verlangen unverzüglich einen Energieausweis vorlegen muss. Ausgenommen davon sind unter Denkmalschutz stehende Gebäude. Der Pass konnte ursprünglich verbrauchsorientiert sein. Dabei wurde der tatsächliche Verbrauch der letzten drei Jahre zugrunde gelegt. Jetzt kann man nur noch den bedarfsorientierten Ausweis erstellen lassen. Er zieht die Bauart des Hauses und die technische Ausrüstung in Betracht. Er ist komplizierter und entsprechend teurer, aber auch aussagekräftiger. Für nach 1977 errichtete Gebäude gibt es die Möglichkeit, auch einen verbrauchsorientierten Ausweis vorzulegen, wenn sie die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllen. Mit dem bedarfsorientierten Ausweis hat der Ersteller dem Eigentümer in stichwortartiger Form Empfehlungen für kostengünstige energetische Verbesserungen zu machen (§ 20 EnEV, Anlage 10). Jeder Energieausweis hat eine Gültigkeit von zehn Jahren. Bei Nichtvorlage wird ein etwa dennoch geschlossener Kaufvertrag nicht ungültig, aber bei Anzeige durch einen den Pass verlangenden Käufer drohen dem Verkäufer zum Teil erhebliche Bußgelder. Auf Wunsch teilen wir Ihnen mit, wie Sie zu einem Energieausweis kommen können. 

Sollte der Käufer die Aufnahme des Ausweises resp. seiner Daten in den Kaufvertrag wünschen, ist für den Verkäufer Vorsicht angesagt. Die Schadensersatzkosten für einen nicht gegebenen, aber zugesicherten energetischen Zustand der Immobilie könnten erheblich sein. Der Verkäufer sollte im Vertrag nur versichern, dass er die dem Ausweis zugrunde liegenden Daten nach bestem Wissen und Gewissen gemacht hat. Eine Haftung für die Richtigkeit des Ausweises sollte er nicht eingehen. Eventuell bestehende Ansprüche wegen einer etwaigen Fehlerhaftigkeit des Ausweises gegen den Ersteller kann er an den Käufer abtreten.

Gläserner Makler
Damit Spiering-Kunden jederzeit – rund um die Uhr – wissen, was mit ihrer Immobilie geschieht, lassen wir uns in die Karten schauen. Unsere Verkäufer erhalten auf Wunsch die Möglichkeit, mit einem von uns erteilten Passwort den ihr Objekt betreffenden Teil unseres Servers einzusehen. U. a. jedes Telefonat, jedes verschickte Angebot, jede Annonce, die Einstellung in die größten Internetbörsen und jede Besichtigung werden dort erfasst.

Grundbuchinhalt
Nicht selten stellt sich durch Grundbucheinsicht heraus, dass Altschulden, die schon zurückgezahlt sind, noch nicht im Grundbuch gelöscht wurden. Sofern die Löschungsunterlagen beim Verkäufer verfügbar sind, gibt es kein Problem, sollten sie aber noch nicht oder nicht mehr vorhanden sein, kann es bei der Vertragsdurchführung zu Schwierigkeiten kommen. So sollten Verkäufer erforderlichenfalls die Dinge rechtzeitig recherchieren. Unter Umständen besteht Beratungsbedarf. Besonders Eintragungen in Abteilung II des Grundbuchs, wie etwaige Wegerechte, alte Auflassungsvormerkungen, Wohnrechte, Vorkaufsrechte etc., sollten hinsichtlich ihrer Aktualität und ihres ganzen Inhalts (Einsicht der Grundakten) rechtzeitig geprüft werden. Beim Notar ist es oft zu spät. Das problematische bei diesen Rechten ist, dass sie meistens gegen eine angemessene Zahlung nicht ohne Weiteres gelöscht werden können und dass viele Käufer sie nicht übernehmen wollen. Sie verlangen ein „reines Grundbuch“.

IVD
IVD ist die Abkürzung für Immobilienverband Deutschland. Er ist 2002 aus einer Fusion von RDM und VDM entstanden. Der schlagkräftige Verband umfasst etwa 6000 Mitglieder (Makler, Verwalter und Sachverständige). Er hat sich Wettbewerbsregeln gegeben und einen renommierten Ombudsmann eingesetzt. Er soll eventuelle Meinungsverschiedenheiten zwischen Kunden und Maklern kostenlos schlichten. Der Kunde ist an sein Votum nicht gebunden. Neben der obligatorischen Berufshaftpflichtversicherung hat der Bundesverband für alle Mitglieder seit 2009 eine Vertrauensschadensversicherung abgeschlossen, die Vermögensschäden abdecken soll, welche dem Kunden durch das etwaige Fehlverhalten von Mitgliedern und/oder ihren Angestellten entstehen können. IVD Mitglieder haben strenge Aufnahmekriterien zu erfüllen. Die Verbandszeitschrift, die monatlich erscheinende AIZ, ist eines der führenden Fachmagazine im Immobilienbereich. Die Mitglieder unterliegen einer Fortbildungspflicht. Das Seminarprogramm des Verbandes ist beispielhaft.

Kaufvertrag 
Für alle Grundstücksgeschäfte ist eine Beurkundung durch einen Notar die Voraussetzung zur Rechtswirksamkeit. Sogenannte privatschriftliche „Vorverträge“ entfalten diese rechtliche Wirkung nicht. Mit Abschluss des Vertrages vor einem Notar bleibt der Verkäufer Eigentümer und der Käufer Anwärter auf Eigentum an der gekauften Immobilie. Der Kaufvertrag kann als Fahrplan gesehen werden, wie die Übertragung des Eigentums, die Übergabe und die Vornahme der Kaufpreiszahlung im Einzelnen geregelt werden sollen. Erst mit der Eintragung ins Grundbuch und der Löschung des Verkäufers wird der Käufer Eigentümer.

Kündigung durch den Vermieter
Das Mietrecht des BGB und die Rechtsprechung sind dem Verbraucherschutzgedanken eng verbunden. Möchte der Eigentümer eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung einen bestehenden Wohnungsmietvertrag, der auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde, kündigen, weil er für das vermietete Objekt ggf. weniger erlösen kann als für ein bezugsfreies, steht er vor einem ernsten Problem. Grundsätzlich ist ein Mietverhältnis nur kündbar, wenn ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung vorliegt. Dieses berechtigte Interesse besteht bei nicht unerheblichen Vertragspflichtverletzungen des Mieters, bei dem sogenannten Eigenbedarf und in dem Fall, dass der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Bei einer beabsichtigten Veräußerung einer Immobilie kommt als berechtigtes Interesse des Verkäufers nur in Betracht, dass der Verkäufer durch die Vermietung an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist. Ein solches wirtschaftliches Interesse zu begründen, ist sehr schwer. Bei einer Überprüfung der Kündigung durch ein Gericht wird das Interesse des Mieters am Verbleib in der Wohnung gegen das Interesse des Vermieters an der freien Verfügbarkeit abgewogen. Nur wenn der Vermieter ein erhebliches Defizit aus der Mietsache erwirtschaftet, das zu tragen ihm vermögensmäßig nicht zugemutet werden kann, wird das Urteil zu seinen Gunsten ausfallen. Allein die Erzielung eines zum Teil erheblich geminderten Verkaufspreises reicht nicht aus. Alte und/oder kranke Mieter sind praktisch unkündbar. 
Gewarnt werden muss vor einer Kündigung wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs. Zieht der Mieter aufgrund der Kündigung aus und erfährt er später, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war, z. B. um die Immobilie besser zu verkaufen, macht der Vermieter sich schadensersatzpflichtig. Zum ersetzbaren Schaden zählen u. a. Umzugskosten, eventuelle Maklerprovisionen, Renovierungskosten, erhöhte Mietkosten der neuen Wohnung etc. Das kann sehr teuer werden. Unter Umständen ist sogar eine Wertung als Betrugsversuch aus strafrechtlicher Sicht möglich. 
Der Anspruch des Mieters geht auch nicht dadurch unter, dass er sich – unter dem Eindruck, zur Räumung verpflichtet zu sein – mit dem Vermieter auf eine einvernehmliche Räumung, etwa gegen Zahlung eines Geldbetrages, einigt.
Ausnahmen gibt es nur bei Häusern mit nicht mehr als zwei Wohnungen, in denen der Vermieter selbst wohnt. Hier kann der Vermieter ohne Angaben von Gründen wirksam kündigen.

Mängelhaftung des Verkäufers
Die Regelungen im Schuldrecht des BGB gehen von der Haftung des Verkäufers für Sachmängel aus. Bei gebrauchten Immobilien wird diese Haftung für Sachmängel üblicherweise ausgeschlossen. Ein solcher Haftungsausschluss muss allerdings Aufnahme in den Kaufvertrag finden. Trotz vereinbarten Haftungsausschlusses haftet der Verkäufer für Mängel, wenn er diese arglistig dem Käufer verschwiegen hat. Dem Kennen von Mängeln wird das Kennenmüssen gleichgesetzt. Voraussetzung ist, dass es sich um einen erheblichen Mangel handelt und anzunehmen ist, dass der Käufer in Kenntnis des Mangels den Kaufvertrag nicht – zumindest nicht in dieser Fassung – abgeschlossen hätte. Das Problem in der Praxis liegt darin, dass – selbst gutwillige – Verkäufer häufig den Umfang der Offenbarungspflicht nicht richtig erkennen. 
So gehört z. B. ein ohne Genehmigung lange Zeit vor Verkauf ausgebautes Dachgeschoss zu den offenbarungspflichtigen Tatbeständen. Wenn die Genehmigung erreichbar ist, stellt sich die Angelegenheit vergleichsweise harmlos dar. Anders sind die Ansprüche des Käufers zu bewerten, wenn eine Genehmigung nicht erreicht werden kann. Bei einem lange zurückliegenden Mangel kann es auch sein, dass der Verkäufer sich nicht mehr an die Angelegenheit erinnert. Ein Verkäufer hatte im Kaufvertrag versichert, dass ihm Mängel nicht bekannt wären. Danach stellte sich heraus, dass vor 15 Jahren ein wesentlicher Mangel aufgetaucht war, der offenbarungspflichtig gewesen wäre. Der BGH nahm dem Verkäufer in diesem Fall ab, dass er sich nicht mehr an die Angelegenheit erinnert hatte und sprach ihn von der Haftung wegen arglistigen Verschweigens frei.
Ein besonderes Problem liegt auch in der Angabe falscher Wohnflächen. Was ist Wohnfläche? Was nicht? Was ist anrechenbare Wohnfläche (s. unter Wohnfläche)? Erwähnt werden muss auch das Asbestproblem. Der Bundesgerichtshof hat nämlich entschieden, dass ein Verkäufer verpflichtet ist, den Käufer seiner Immobilie auf das ihm bekannte Vorhandensein von Asbest hinzuweisen. Zum Schadensersatz im Falle eines Verschweigens gehören die nicht unerheblichen Sanierungskosten.

Nebenabreden 
Wenn die Parteien eines Grundstückskaufvertrages Vereinbarungen über das Kaufobjekt treffen, sollten sie über diese Dinge unbedingt mit dem Notar sprechen, denn wenn wichtige Abreden nicht in die Urkunde aufgenommen werden, könnte das die Nichtigkeit des Kaufvertrages zur Folge haben. Am folgeschwersten kann die Beurkundung eines niedrigeren als des vereinbarten Kaufpreises sein. Es gibt Käufer, die über nicht unerhebliche Beträge an Schwarzgeld verfügen und sie unterbringen wollen, ohne beim Finanzamt aufzufallen. Sie möchten – ohne Wissen des Notars – einen niedrigeren Kaufpreis beurkunden lassen. Weiterhin hat ein zu niedrigerer Kaufpreis den Nebeneffekt der anteiligen Grunderwerbssteuerersparnis. Von einer derartigen Falschbeurkundung kann nur dringend abgeraten werden. Abgesehen von der Strafbarkeit, ist ein so zustande gekommener Vertrag nichtig. Allerdings wird dieser Fehler geheilt, wenn die Umschreibung auf den Käufer erfolgt ist. Bis dahin hat jede Partei die Möglichkeit, die Rückabwicklung des Vertrages zu verlangen. Das kann im Einzelfall zu gravierenden Problemen führen und bei einem finanziell schwachen Eigentümer u. U. für den „Erwerber“ zum Verlust seines Kaufgeldes führen. 

Preisspiegel des IVD
Der IVD veröffentlicht jährlich für mehr als 300 Orte Immobilien- und Mietpreise (unbebaute Grundstücke, freistehende Einfamilienhäuser, Reihenhäuser, Eigentumswohnungen, Miethäuser sowie Wohnungs-, Büro- und Ladenmieten verschiedener Qualitäten). Er bietet eine grobe Orientierung für die aktuelle Marktlage. Der IVD-Wohnpreisspiegel ist über www.ivd.net bestellbar. Auch wir erteilen fallweise Auskunft.

Preisspirale 
Wird eine Immobilie zu einem zu hohen, nicht marktgerechten Preis angeboten, wird unvermeidbar eine Preissenkung nötig. Eine zu hohe Forderung ist häufig der Beginn einer sogenannten Preisspirale, an deren Ende nach mehrfachen Preisreduzierungen ein Erlös steht, der geringer ist als der Betrag, den man mit einer marktgerechten Erstforderung erreicht hätte. Man wollte zu viel und hat Zeit und Geld verloren. Kommt das erste Gebot zu schnell, denken Verkäufer manchmal, dass sie zu preiswert anbieten und zögern. Sehr häufig sehnen sie nach einigen Monaten vergeblich ein ähnliches Gebot herbei.

Sachverständigengutachten in Auftrag geben
Sachverständiger ist kein geschützter Titel. Fast jeder kann sich so nennen. Man sollte fragen, welche Abschlüsse in der Grundstücksbewertung erfolgreich abgelegt wurden. Baufachleute oder Architekten rechnen häufig aus, was die Immobilie kostenorientiert wert ist, aber welchen Kaufpreis man erzielen kann, wissen bei Weitem nicht alle. Nur wenn sie den örtlichen Grundstücksmarkt ständig im Auge haben und sachverständige Schlüsse aus der sich ergebenden Marktlage ziehen können, sind sie imstande, einen marktnahen Preis zu nennen.
Es gibt Gesellschaften, die Ihnen eine preiswert erscheinende Bewertung anbieten. Eine Fernbeurteilung ohne jahrelang gewachsene Kenntnisse des Immobilienmarktes und ohne Inaugenscheinnahme Ihrer Immobilie kann für Sie kaum die richtige Lösung sein.
Für Ihren Verkauf ist der wahrscheinlich erzielbare Preis und nicht der theoretische Wert Ihres Objektes wichtig.
Wir beobachten die Immobilienpreisentwicklung akribisch und werten sie ständig sachverständig aus. Die Ermittlung des zu erwartenden Preises und der optimalen Forderung gehört bei Spiering zu den Selbstverständlichkeiten.

Sachverständiger für Grundstückbewertung
Der Titel „Sachverständiger“ ist nicht gesetzlich geschützt. Fast jeder kann sich dieses schmückende Attribut selber zulegen. Wenn man allerdings von Immobilien nicht mindestens ein gewisses Basiswissen hat, kann eine wettbewerbswidrige Täuschung vorliegen, die abmahngefährdet ist. Neben den von der Industrie- und Handelskammer vereidigten Sachverständigen gibt es die zertifizierten Grundstücksbewerter – neuerdings: Immobilienbewerter – (Grundausbildung) und Sachverständige für Immobilienbewertung (obere Kenntnisstufe) und aus der Zeit davor die Diplom-Sachverständigen DIA (Deutsche Immobilien Akademie an der Universität Freiburg). Wichtig ist, dass die Bestellung für das Fachgebiet Grundstücksbewertung ausgesprochen ist (bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Mieten und Pachten) und nicht etwa für Hochbau oder Bauschäden. Das sind ganz andere Disziplinen. Sachverständige dieser Fachgebiete dürfen ihren Stempel für Grundstücksbewertung nicht verwenden und sind in der Regel für eine marktgerechte Immobilienbewertung nicht die beste Wahl. 

Spekulationsfrist
Der Verkauf von lange gehaltenen Wohnimmobilien ist nach wie vor in der Bundesrepublik in der Regel einkommenssteuerfrei. Das heißt, der gegenüber dem Erwerb erzielte Mehrerlös kann unversteuert vereinnahmt werden. Voraussetzung ist allerdings, dass das Objekt mindestens zehn Jahre im Eigentum des Veräußerers steht. Dabei kann die Haltezeit eines Erblassers oder Schenkenden der Haltezeit des Veräußerers in der Regel zugerechnet werden. Bei selbst genutzten Wohnimmobilien ist die Einhaltung der Zehnjahresfrist nicht erforderlich, wenn der Veräußerer die Immobilie von der Fertigstellung resp. der Anschaffung an, mindestens aber im Jahr des Verkaufs und in den beiden davor liegenden Kalenderjahren, eigenwohnlich genutzt hat. Eine Gefahr kann dennoch vorliegen, wenn in zu kurzer Zeit zu viele Immobilien veräußert werden. Es empfiehlt sich in jedem Fall – auch wegen der Abgrenzung des Tatbestands „eigenwohnlich“ und wegen steuerlicher Sonderregelungen zum Zehnjahreszeitraum – rechtzeitig einen Steuerberater zu konsultieren. 

Transaktionskosten (des Verkäufers)
Von den beim Verkauf entstehenden Kosten trägt der Verkäufer üblicherweise nur einen geringen Teil. Die Notariats- und Gerichtskosten werden normalerweise vom Käufer getragen. Dafür liegt in der Regel die Wahl des Notars bei ihm. Den Verkäufer belasten im Normalfall nur die relativ geringen Löschungskosten für nicht übergehende, grundbuchlich gesicherte Belastungen. Außerdem kann bei Verwendung eines Anderkontos im Falle von Mehrfachauszahlungen – der Notar verteilt den Erlös, z.B. direkt an mehrere Mitglieder einer Erbengemeinschaft – die dadurch entstehenden Mehrkosten dem Verkäufer angelastet werden. Die Kosten des Notars und des Gerichts liegen normalerweise beim Käufer. Er trägt üblicherweise die Grunderwerbssteuer (in Schleswig-Holstein ab 01.01.2014 6,5 % auf den Kaufpreis), Letzteres muss aber ausdrücklich im Kaufvertrag geregelt werden. Gesetzlich ist eine hälftige Teilung zwischen Käufer und Verkäufer vorgesehen. Die Verkäufermaklerprovision liegt im Kieler Raum nach unseren Beobachtungen am häufigsten bei 2,38 % (2 % + MwSt.).

Unbedenklichkeitsbescheinigung
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird vom Finanzamt ausgestellt und ist zwingende Voraussetzung dafür, dass das Kaufobjekt auf den Käufer umgeschrieben wird. Sie wird erteilt, wenn der Käufer steuerlich „unbedenklich“ ist, d. h. wenn er die Grunderwerbssteuer gezahlt hat. Der Notar reicht sie – nachdem der Käufer die Grunderwerbssteuer entrichtet hat – dem Grundbuchamt zusammen mit den anderen Umschreibungsunterlagen zu gegebener Zeit ein.

Verkauf auf Leibrente
Es ist möglich, anstelle eines Barkaufpreises z. T. oder insgesamt (Letzteres nicht empfehlenswert) eine Leibrentenzahlung mit dem Käufer zu vereinbaren. Diese Rente kann auf das Leben einer oder zweier Personen ausgerichtet sein. Sie wird bis zum Tode des Berechtigten oder – bei zwei Empfängern – üblicherweise bis zum Tode des Letztlebenden vereinbart und im Grundbuch abgesichert. Eine Wertsicherung kann durch Anpassung der Rentenhöhe an die Veränderungen des Verbraucherpreisindex (VPI) vorgenommen werden. In bestimmten Fällen ist auch ein Gehaltsbezug möglich. Die Rente wird im Grundbuch gesichert. Wir bei Spiering geben Ihnen auf Ihre Fragen gerne Auskunft und berechnen für unsere Kunden selbstverständlich die Rentenhöhe (siehe auch Spiering-Leibrentenrechner). 

Verkehrswert (auch Marktwert)
Verkehrswert ist der Betrag, für den die zu bewertende Immobilie zum Wertermittlungsstichtag unter normalen Umständen zu verkaufen ist. Die Legaldefinition findet sich in § 194 BauGB. Der Verkehrswert soll die aktuelle Marktlage reflektieren und weicht so u. U. sogar deutlich vom „Wert“ der Immobilie ab. Nur ausgesprochene Markterfahrung des Sachverständigen führt zu einem einigermaßen richtigen Ergebnis. Höchste Genauigkeit kann man unter anderem deswegen nicht erwarten, weil am Grundstücksmarkt nachweislich für absolut Gleiches verschiedenes gezahlt wird. 

Vermietete Objekte
Wenn ein Eigentümer sein vermietetes Einfamilienhaus an den Markt bringt, wird er fast immer eine herbe Enttäuschung erleben, denn für die nicht frei verfügbare Immobilie wird am Markt in aller Regel erheblich weniger bezahlt. Diese Marge liegt – je nach Einzelfall – zwischen 10 und 40 %. Fachliche Beratung ist dringend erforderlich (siehe auch vorstehend unter „Kündigung durch den Verkäufer“). Der Käufer möchte im Normalfall einziehen und nicht erst einen auf Eigenbedarf gestützten Räumungsprozess mit zweifelhaftem Ausgang anstrengen.

Vorbelastungsgenehmigung
Durch so eine Vollmacht kann die Bank des Käufers schon vor Eigentumsumschreibung im Grundbuch eine Absicherung der von ihr gewährten Darlehen im Grundbuch bekommen. Voraussetzung ist hierfür, dass das Darlehen bis zur Höhe des Kaufpreises unwiderruflich an den Verkäufer abgetreten wird und die insoweit zu bestellende Grundschuld bis zur vollständigen Zahlung des Kaufpreises, längstens aber bis zur Umschreibung des Grundstücks auf den Käufer nur zur Sicherung des finanzierten Kaufpreises verwandt werden darf.
So kann der Kaufvertrag unkompliziert und für alle Seiten sicher abgewickelt werden.

Vorfälligkeitsentschädigung
Ist die zu verkaufende Immobilie noch mit dem Darlehen einer Bank belastet, für das eine feste Laufzeit mit Zinsbindung vereinbart wurde, kann bei Rückzahlung vor Ablauf dieser Frist eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Wenn die Festlaufzeit des Darlehens (mit Zinsbindung) noch nicht abgelaufen ist, soll sie der Bank einen etwaigen Schaden ersetzen, der ihr entsteht, weil sie an ihre Geldgeber (z. B. Pfandbriefkäufer) für die restliche Laufzeit den vereinbarten Zins weiter bezahlen muss, aber auf der anderen Seite die zurückfließenden Geldmittel nicht zum geschuldeten Zinssatz für die Restlaufzeit wieder anlegen kann. Auch eine angemessene Gewinnmarge ist zu ersetzen. Natürlich sind diese Beträge auf den Rückzahlungszeitpunkt abzuzinsen. Die maximal anrechenbare Periode liegt bei zehn Jahren. Grundsätzlich muss eine Bank eine vorzeitige Kündigung nicht annehmen, bei einem Verkauf ist das aber anders. 

Wohnfläche
Wohnfläche ist die Gesamtheit der zum Wohnen zulässigen Flächen, die sie z.B. von Keller- oder Bodenraum abgrenzt. Sie muss rechtlich dem Eigentümer (oder Mieter) zur alleinigen Nutzung zur Verfügung stehen. Sie ist das wichtigste Kriterium für die Preisermittlung einer Immobilie. Deswegen ist die richtige Angabe durch den Verkäufer besonders wichtig. Fehler führen häufig schnell zum Schadensersatz. Früher wurde die Wohnfläche nach der DIN 283 oder der II. BV ermittelt. Beide sind inzwischen überholt. Seit dem 01. Januar 2004 gilt die Wohnflächenverordnung. Sie wurde eigentlich nur für sozialen Wohnungsbau erlassen. Gleichwohl geht die Überlegung dahin, sie generell anzuwenden, es sei denn, es ist ortsüblich eine andere Norm feststellbar oder es wird ausdrücklich bei der Nennung der Fläche auf eine andere Norm hingewiesen. Wie schon nach der II. BV sind bei Dachschrägen Flächen zwischen 1 und 2 m Höhe nur zu 50 % anzusetzen (unter 1 m zu null). Die Wohnflächenverordnung setzt beheizbare Schwimmbäder und beheizbare Wintergärten zu 100 %, nicht beheizbare nur zu 50 % ihrer Fläche als Wohnfläche an. Balkone, Loggien und Terrassen werden in der Regel mit 25 % ihrer Fläche als Wohnfläche angerechnet. Die frühere Einschränkung bei Terrassen, dass sie zur Anrechenbarkeit gedeckt sein müssen, ist entfallen. 
Bei Messungen am Rohbau wird der früher notwendige Abzug von 3 % für Putz nicht mehr gefordert. Weicht die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % nach unten von der beim Verkauf angegebenen Wohnfläche ab, steht dem Käufer, der dies rechtzeitig vor Verjährung moniert, ein Schadensersatzanspruch gegen den Verkäufer zu. Auskunft über errechnete und genehmigte Wohnfläche gibt die Bauakte. Eine Anpassung der dort verwendeten Normen an die Wohnflächenverordnung ist u. U. nötig. Im Interesse der Vermeidung von Komplikationen ist eine fachgerechte Beratung häufig angezeigt. 
Angaben der Teilungserklärung (Eigentumswohnungen) haben keine Verbindlichkeiten hinsichtlich der tatsächlichen Wohnfläche.

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